賃貸不動産のトラブルなら世田谷の秋山司法所事務所まで

大家さん、オーナーからみる建物賃貸借のトラブルとしては、主に次のような事が考えられます。

• 賃料未払い、滞納家賃の回収
• 用法違反、無断譲渡、無断転貸
• 賃料増額請求

日本の法律や裁判所の判例をみると、建物賃貸借から生じる賃借人の債務不履行については、人が生きていくうえでとても重要な「住まい」を考慮してか、「信頼関係の破壊」という判断基準に重きを置いています。
例えば賃料の未払いについては１ヶ月分の賃料が払われなかったからすぐに契約違反で契約を解除して建物を明け渡せ、とはいかないのです。貸主と借主との信頼関係が破壊されたとみられる外観が必要となり、おおむね３ヵ月分は未払いがないと解除の効果を認めてもらえません。
また、相手を訴えて建物明け渡しの勝訴判決を得たとしても、相手が任意で明け渡してくれなかった場合、実力で追い出すことはできません。あらためて、裁判所を通して強制執行手続きを取らなければならないのです。これには多額の費用と時間がかかる場合があります。
相手に大した財産がなく、未払い賃料も取れないうえ、訴訟や強制執行で多額の費用を費やし、その間、新規の募集もかけられないとあっては大家さんとしては元も子もありません。
感情的なものはともかく、経済的に一番合理的な手段を取らなければなりません。そのツールとして、訴訟だけでなく、専門家による示談や内容証明郵便による意思表示、即決和解などを有効的に利用するのも一つの手です。

店子さん、テナントからみる建物賃貸借のトラブルとしては、主に次のような事が考えられます。

• 敷金返還請求
• 賃料減額請求
• 更新料の支払請求

昨今の消費者保護の大きな流れのなかで、本来の目的を逸脱している金銭の授受や、情報格差による説明不足に伴う金銭の授受について問題になっています。

一般的に、賃借人が入居の際に要求される敷金ですが、本来は、家を借りることから生じる不測の損害（賃料の未払いや部屋への過失による損害など）を担保するためにあらかじめ大家さんが預かる金銭です。よって、賃貸借が終了した時点で、賃借人の債務不履行がなければ全額が返還されるべき金銭であるといえます。これを契約書の特約によって、ハウスクリーニング代などに流用する扱いがされることが多いのです。

更新料の問題もしかり、契約の更新と引き換えに一定の金額を支払う旨、特約されている場合が多いのですが、それらの有効性について、一つの判断基準としては、次のようなものです。

• その特約が本来の目的から逸脱しているかどうか。
• その金銭の授受に合理的な理由が見いだせるかどうか。
• 相手方と自己とで立場的に大きな情報格差があるかどうか。
• 契約時に流し読みによる署名押印がされていなかったかどうか。

敷金返還は、契約終了に伴う問題なので、大家さんに気を使うことなく自分の権利を主張することができます。話し合いがうまくゆかなければ、比較的簡便、低額な手続きとして簡易裁判所を利用した少額訴訟手続きなど豊富なメニューが揃っています。